Réussir son état des lieux de sortie et d'entrée

Sous quel délai la caution doit-elle être rendue ?

Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois s'il constate des dégradations justifiant une retenue. Le délai court à partir de la remise des clés. Pensez à communiquer votre nouvelle adresse par écrit, car c'est là que le chèque ou le virement doit vous parvenir. En cas de retard, le bailleur vous doit des intérêts de majoration pour chaque mois entamé.

Quels sont les motifs de retenue les plus fréquents ?

Le ménage insuffisant arrive largement en tête : four gras, joints noircis, sols non lessivés. Viennent ensuite les trous de cheville non rebouchés, les murs à repeindre après des fixations nombreuses, les ampoules manquantes, les moisissures de salle de bains, les portes ou poignées abîmées et les extérieurs négligés comme le balcon ou la cave. Presque tous ces motifs se neutralisent avec un week-end de nettoyage et quelques réparations simples faites avant le rendez-vous de sortie.

La vétusté, c'est quoi exactement ?

La vétusté désigne l'usure normale d'un logement liée au temps et à un usage raisonnable : peinture qui ternit, parquet qui se patine, joints qui fatiguent, robinetterie qui s'entartre. Elle est à la charge du propriétaire et ne peut jamais vous être facturée à la sortie. Seule une dégradation, c'est-à-dire un dommage dépassant cet usage normal, peut justifier une retenue. Certains baux annexent une grille de vétusté qui fixe la durée de vie théorique des équipements et réduit d'autant ce qui peut vous être réclamé.

Dois-je reboucher les trous de cheville avant de partir ?

Oui, c'est vivement conseillé. Les trous de fixation dans les murs sont considérés comme des dégradations locatives et non comme de la vétusté, sauf s'ils figuraient déjà à l'état des lieux d'entrée. Rebouchez-les avec un enduit de rebouchage, laissez sécher, poncez légèrement puis retouchez la peinture dans une teinte proche. Une heure de travail suffit pour un logement entier, alors qu'une facture de remise en peinture retenue sur la caution représente une somme bien plus importante.

L'état des lieux se fait-il avant ou après le déménagement ?

Toujours après le passage du camion pour la sortie : le texte exige un logement vide, et un meuble restant peut masquer un défaut ou bloquer la signature. Programmez le rendez-vous une fois le chargement terminé, avec une marge pour le dernier coup de propre aux emplacements des meubles. À l'inverse, l'état des lieux d'entrée du nouveau logement se fait avant de décharger vos affaires : les pièces vides permettent de tout inspecter, murs, sols et plafonds, sans obstacle.

Puis-je compléter l'état des lieux d'entrée après l'emménagement ?

Oui. La loi vous accorde dix jours à compter de l'état des lieux d'entrée pour demander qu'il soit complété, en adressant au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception listant précisément les défauts constatés. Pour les équipements de chauffage, ce droit s'étend durant le premier mois de la période de chauffe, le temps de vérifier leur bon fonctionnement. Le bailleur ne peut pas refuser sans motif ; en cas de blocage, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Que faire si le propriétaire ne vient pas au rendez-vous ?

Un état des lieux doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs mandataires. Si le bailleur ne se présente pas, ne laissez pas les clés dans la boîte : envoyez-lui une mise en demeure de fixer un nouveau rendez-vous par lettre recommandée. S'il persiste à faire défaut, faites établir le constat par un commissaire de justice, qui convoque les deux parties ; ses frais sont alors partagés et son document s'impose à tous.

Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux de sortie ?

Ne signez jamais un document que vous contestez sans y inscrire vos réserves précises, ligne par ligne. Si le désaccord persiste, tentez d'abord un échange écrit avec le bailleur en joignant vos photos et votre état des lieux d'entrée. Sans solution, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, étape souvent efficace, ou faites constater l'état du logement par un commissaire de justice. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection tranche le litige.

Les photos ont-elles une valeur juridique ?

Oui, à condition d'être exploitables : datées, nettes, et rattachables au logement grâce à des plans larges qui situent chaque détail dans sa pièce. Le plus solide reste de les annexer à l'état des lieux avec une mention signée des deux parties indiquant leur nombre. Prises unilatéralement, elles conservent une valeur de preuve que les juges et la commission de conciliation examinent volontiers, surtout lorsqu'elles sont horodatées par votre téléphone et cohérentes avec le document écrit.

Un ménage professionnel est-il obligatoire pour la sortie ?

Non, aucun texte ne l'impose, même si le bail contient une clause en ce sens : ce type de clause est réputé non écrit. Votre seule obligation est de rendre un logement propre, dans l'état de propreté constaté à l'entrée. Vous pouvez donc tout faire vous-même, à condition d'être rigoureux : four, hotte, joints, vitres, sols et placards concentrent les contrôles. Faire appel à une entreprise reste un confort utile si le temps vous manque, jamais une obligation légale.